本報制圖/盧浩
9月13日，遂寧市蓬溪縣居民姜朝國約上老鄰居敬中平，去自己15樓的新家“參謀裝修”。姜朝國計劃著，明年春節后，一家四口便要搬進這棟全新的電梯公寓。
46歲的姜朝國，是蓬溪縣的一名城中村拆遷安置戶。2015年8月，蓬溪縣全面啟動實施危舊房棚戶區改造項目貨幣化安置方案，姜朝國補交8萬元的購房差價后，在縣城住宅小區錦繡國際城自主選購了一套市場價值40余萬元的三居室新房。
在房地產去庫存成為重要命題的當下，棚改貨幣化安置，成為消化商品房存量的一條高效通道。蓬溪縣循著一套自主摸索出的辦法，在棚改貨幣化安置的實踐中接連成功闖關，讓安置戶、房產商和政府實現三贏。
□本報記者 袁敏
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利益關市場中求得最大公約數
走進蓬溪縣住建局，設置在一樓大廳的棚改居民自主購房服務中心格外搶眼。聯排的展板上，全縣十多家高品質商品樓盤的詳細信息被清晰呈現。“針對棚改戶，這些樓盤的每平方米單價基本都有10%左右的下浮，這是相當有吸引力的。”縣住建局民生工程辦公室主任方勇依然記得去年第一批次選房的火爆場面。
商業住宅有品質，財政投入有保障，進入服務中心自主選購心儀的商品房，成為大多數棚改居民的首選。
“貨幣化安置牽扯多方直接利益。”蓬溪縣住建局副局長楊雪君說，蓬溪堅守市場化路線，過程公開透明，程序簡易便捷，是成功闖關的關鍵。
為推進貨幣化安置進程，蓬溪發展投資有限責任公司被選為市場化交易運行平臺，全過程參與安置戶、房產商、銀行之間的交易往來，使原本政府主導的安置工作，轉變為安置對象與房產商間的市場交易行為。政府部門則轉而承擔制定政策、組織談判、兌現安置資金、過程監管等責任。
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定價關找準“蹺蹺板”上的平衡點
“如果房產商不上心，棚改居民也沒興趣，貨幣化咋搞？”作為方案設計的參與者，方勇思考最多的，是在兼顧各方利益的前提下，如何調動起各方自愿參與的積極性。
通過市場化運作，找準“蹺蹺板”上棚改居民與房產商之間平衡點，蓬溪費了不少腦筋。
針對棚改居民，首先要確定拆遷貨幣化補償的基準價。“基準價定高了，政府財力承擔不了，定低了居民承受不起。”方勇介紹，在經過多方綜合測算后，蓬溪拿出了“3080元/平方米”的安置基準價，對自購商品房的棚改居民進行補償。“這也接近全縣新建商品房銷售均價，基本沒有留下補差空間。”方勇說。
針對房產商，蓬溪以棚改“團購”爭取價格空間。對自愿參與貨幣化安置的商業住宅樓盤，在專業評估機構給出的各樓盤統一單價基礎上，再進行價格談判，實現約10%范圍內的價格下浮，進一步壓縮棚改居民的補差空間。
方勇說，房產商雖然在大幅讓利，但綜合銷售周期、庫存積壓、運營成本以及同期銀行利息，也能算出一筆好賬。
蓬溪城東錦繡豪庭樓盤的銷售經理唐熙對此印象深刻。去年底，錦繡豪庭拿出全部存量商品房進入服務中心，談判后的最終定價為“3300元/平方米”，遠低于樓盤當時“3800元/平方米”的市場銷售均價，但今年1月一個月就賣了六七十套，存量商品房全部消化，“這樣的場面已多年未見。”
2015年，蓬溪全縣貨幣化安置對象為586戶，縣域范圍提供的商品住宅房源達到了2000套。供大于求的市場環境，讓棚改居民選房的自主權得以充分保障。該年度共消化存量商品房3.1萬平方米，占縣城商品房同期銷售總面積的26.7%。
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資金關 政策性貸款補齊缺口
成績背后，是基本的資金保障。2015年，蓬溪縣財政解決3000萬元，余下的1.5億元缺口，均是來自國開行貸款彌補。“沒有資金的保障，貨幣化安置難以高效推進。”方勇說，2016年，蓬溪全縣棚改貨幣化安置資金需求總量將達到2.98億元，其中1.92億元將爭取農發行的貸款支持。
為減少財政集中支付帶來的壓力，在具體操作中，蓬溪鼓勵棚改居民辦理銀行按揭。按揭款可以作為資本金，與平臺公司簽訂融資協議，并約定回報率，利息差歸棚改居民所有。選擇直接結算安置的居民，也可以選擇一次性支付30%，其余70%作為資本金與平臺公司簽訂融資協議。
雖然有集中支付的壓力，但蓬溪也算了一筆長遠的細賬：在2015年全年完成的568套貨幣化安置中，僅拆遷安置戶過渡費一項，蓬溪便節省下400萬元。
方勇認為，長遠來看，政府主導的安置房后期維護成本將是一筆巨額的開銷，而一次性推向市場的貨幣化安置將免去這些后顧之憂。
2016年，蓬溪棚改貨幣化安置將更進一步：全縣計劃完成760套貨幣化安置改造任務，將貨幣化安置率提升至100%。
記者手記
棚改中的民意優先
記者在蓬溪縣住建局采訪過程中，不斷有棚改居民走進貨幣化安置辦公室了解政策和流程。不需要工作人員過多解釋，看完辦公室墻上掛著的貨幣化安置方案和清晰的安置流程示意圖，便基本能做出自己的選擇。“我們的內控方案已接近完美，突出的特點便是尊重居民的自主選擇權。”方勇說，在方案的設計中，每一個關鍵可選環節，留給居民的都是一道多項選擇。
例如，在初始環節，棚改居民可以選擇參與貨幣化，也可以繼續等待安置；在購房環節，棚改居民可以購買進入服務中心的樓盤，也可以選擇其他心儀樓盤。而所做出的每一步選擇，都配備了相應的后續跟進方案，力求實現棚改居民的利益最大化。
對民意的尊重，讓這場“棚改”與“去庫存”并行的探索，實現魚與熊掌兼得。
一項政策的出爐，總是為了實現廣泛的公共利益。那么在政策的設計和執行中，就必須首先考慮到公眾的實際訴求和需要。只有做到公眾心坎上，才能獲得他們支持和參與。
